《经济的真相》第19章

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“对，”凯威儿点头，“当房价分几个阶段逐渐下跌到低位的时候，购房者并不会马上迅速增多。对于大多数人来说，更愿意等待市场发出比较确切的信号之后，再购买房屋。而这时，房价通常已经从低位上升了一定的幅度。之所以会出现这样的情况，对于购房者来说，多是因为担忧房价会进一步下跌，他们希望等待市场发出更确切的信号之后，再购买房屋。当然，也会有一部分人，是因为经济危机之后经济状况比较紧张，暂时无力购买。”
“而对于售房者来说，当房价降低到一定的水平之后，越来越多的售房者开始不愿再对房价做出让步，从而使市场房屋的实际供给数量逐渐减少，房价下跌速度慢慢放缓，并在一定的价格区间或者水平上徘徊。从某种程度上来说，这是市场供求关系达到某种平衡的结果。当人们开始发现越来越多的市场回暖信号，对未来的市场抱有越来越乐观的预期时，随着人们逐渐的找回对市场的信心，市场需求将逐渐增多，真正的市场回暖将逐渐展开。”
“但不论怎样，在经济危机爆发之后，蕴含着大量泡沫的房地产市场，在大量库存房屋短时间内涌入，造成市场中供给的房屋数量大大高于市场的实际需求数量，出现严重的供过于求的供需关系状态。这时，房价的大幅度下跌已经不可避免。而且，这个下跌过程，很可能是一个急剧而快速的过程。房价下跌30％—50％是完全可能的。甚至，在这种情况下，如果房价只是下跌30％，可以说已经是比较轻微的问题了，说明之前房地产市场的泡沫还不是很严重。更可能的状况是，房价将一路下跌50％左右。甚至是，如果情况足够严重的话，会下跌更多。”
“所以刚才我们说到的，房屋的现有价格低于购房者的剩余的总的还款数目，这种情况，在这种情况下，是完全可能出现的。房地产市场的泡沫越严重，购房者已经偿还的贷款比例越低，出现这种状况的可能性就越大。由于贷款购房的人群基数非常庞大，出现这种状况的购房者数量也将有很多。这对于银行来说，是一个非常严重的潜在经营风险。另外，银行贷款利率的调整，也将对购房者的还贷造成一定的影响。如果银行一旦由于某种原因提高贷款利率，特别是在经济出现问题的时候，将给购房者还贷带来很大的压力，甚至是难以为继，无力偿还。”
凯威儿说着，停了下来，轻皱着眉头，不知道在想些什么。过了好大一会儿，凯威儿才抬起头，继续说道：“消费需求是经济发展各环节各要素中最重要的因素之一，它是生产的出发点和市场的最终归结点。生产供给的增加是由于消费需求的增大，而只有在市场供需关系基本平衡的情况下，生产供给才能更好的被市场所接受。否则，市场就会通过调整商品的价格，来使市场的供需关系逐渐的达到某种新的平衡。”
“经济泡沫是市场需求不合理的增加造成的，不是以消费为目的的投资和投机直接导致了这种结果，其最根本的核心是利益和利润。我们前面说过所谓的虚假的市场需求，就是指这些需求不是以消费为目的，而是为了通过投资或投机来获取利润，这些所谓的市场需求最终都将转化为市场的供给。这会给市场带来很大的震动和危害，导致市场的供需关系在极短的时间内出现严重的不平衡，导致经济危机的爆发。”
“恩，”张哲点头，“正是由于这种需求不是以消费为目的，它最终将转化为市场供给，所以我们说它是虚假的需求。这种虚假的需求导致市场中的商品供给，始终处于一种供不应求的供求关系状态，从而造成商品价格逐渐上涨，使商品价格逐渐偏离商品本身的一般价值。这样经济泡沫就逐渐产生了。这是一个供给与需求，以及价格和价值之间的差距越来越大的过程。这种越来越大的差距会给以后的经济社会发展，带来很大的潜在风险。”
顿了顿，张哲继续说道：“当经济泡沫在某种因素的影响下破裂，市场完成了这种虚假的需求从市场需求到市场供给的转变过程。它会在短时间内严重的打破市场的供需平衡，使商品价格发生急剧的回归商品自身一般价值的过程。这种情况一旦发生，常常都将是灾难性的。如果情况足够严重的话，这常常意味着一场经济危机的爆发。”
“恩，”凯威儿点头，“尽管这种虚假的市场需求将最终转变为市场供给，但是在这个转变发生之前，我们又不得不承认，这种市场需求是实实在在存在的。这种虚假的市场需求可以极大的放大市场的整体需求，从而导致市场中某种或某些种类商品供不应求，进而导致商品价格上涨。而这又会导致市场缺少竞争，并使市场规模不断扩大。”
说完，凯威儿停了下来，想着些什么。突然，自己笑了起来，边笑边说：“又跑题了，这次跑远了。”
“没事，跑的挺好。”仝铁海笑着说。
“恩。”张哲也抿着嘴点头，瞅着凯威儿，一副意味深长的样子。
“呵呵。”凯威儿干笑，不敢接话，想了想，赶紧说道：“好吧，刚才我们已经说了，经济危机爆发之后，房价大幅度的下跌，甚至出现了房屋的现有价格，低于购房者剩余的总的还款数目的现象。这个时候，银行又会面对哪些问题和状况呢？”
顿了顿，凯威儿接着说道：“单从房贷的角度来说，银行会面临很严峻的问题。首先，对于那些房屋的现有价格，甚至低于房屋剩余的总的还款数目的购房者来说，如果其中的差距达到一定的水平，那么，购房者很可能会选择停止还贷。这时，贷款尽管有贷款抵押和其它贷款担保，但也将很难阻止这种行为的发生。而且，这种平时看起来更加保险的抵押贷款方式，即拥有担保人的抵押贷款方式，在这种情况下，有可能会给银行带来更大的危机。”
“当然，贷款人停止还贷也会冒很大的信用风险。但是面对巨额的现有经济损失和未来的巨大还款压力，那些虚无的信用评级将显得微不足道，从而使其最终失去原本应有的约束力。这大概有两个方面的原因。一是因为，所谓的银行信用评级对于个体来讲，在将来不一定会用到，即使将来可能会用到，也可以到时候再想其他的办法。面对这样的情况，与现实的经济损失相比，人们当然会更容易选择停止还贷，以避免现有的更大的经济损失。更何况，我们国家的现有信用体系还很不完善。”
“另一方面，到时候，类似停止还贷的贷款者会是一个很大的数量，而不是某一个人。这样，个体停止还贷会感觉更有理由，也感觉更安全。而且在未来新一轮的经济复苏和发展中，银行很可能会选择不计前嫌。因为类似这样状况的人，可能会有很多。而他们中的很多人，未来可能都是很好的潜在客户。毕竟，他们中的很多人，购房的需求并没有发生改变。对于银行来说，这牵扯到很大的利益和利润问题。唯一改变的可能会是贷款时更加严格的审查，以及更多的其它附加条件。”
“恩，”张哲点头，“在这种情况下，单靠所谓的信用来维系，确实不会起到很好的作用。”
“恩，”仝铁海也点头。
第18章　银行的危机
“当然。”顿了顿，凯威儿继续说道：“还会有一部分购房者，因为种种的原因而无力继续偿还贷款，他们将不得不停止还贷。毕竟，经济危机中很多人的投资受到了损失，很多人的收入大幅度的减少，很多人失去了工作。原本看起来很切实可行的还款计划，现在却变成了不可完成的任务。停止还房贷会让他们受到很大的经济损失，可是又能怎样？房价一跌再跌，即使想将自己的房屋低价卖出去，都无人问津。”
“我们应该意识到，经济危机会是一个全方位的作用。对于大多数的投资者或一般工人来说，他们的经济利益都有可能因此而受到损失。大量企业破产倒闭，大量工人失业，市场利润因为竞争加剧而受到大幅度的压缩。不论是老板，还是一般的职员，他们这个时候都可能并不好过。有钱人可能因为投资受损而陷入困境，失业的人们更是有可能衣食无着。所以，这个时候，银行面对的违约可能来自于各种群体。这些违约的人之前可能是一个工人，也有可能是某个公司的老板，银行的所谓优质客户。”
“同时，我们还应该意识到