《重生地产大亨》第227章

“通打嘛，通打也有马失前蹄的时候。彭总做人马前卒，小心被人牵着鼻子走。”李学伟一点都没有感到畏惧，通打的手伸得太长，竟然伸到江南来想对付自己。
之前，在深鹏，那是通打的老巢，喜乐多地产公司初创，顶不住通打的全方位打压。但是现在喜乐多地产公司在江南蓬勃发展，而通打要想在江南打压李学伟，这可就难了。
主客场移位，通打砸再多的资金，派再多的人来，也是给自己送菜的。
李学伟对送上门来的菜可不会客气，李学伟淡淡地道：“所以，通打在江南那也就是一盘菜，没那么厉害。”
“哈哈。狂妄！还第一次听到有人这样评价我们通打公司！”
李学伟的话音刚落，从门口传来一阵带着怒气的大笑，很显然是被李学伟的话给气得。
“各位，这就是通打公司派来指点支持我们公司开发龙湖广场的王利强项目经理。”彭华生看着门口来人，一阵大喜，笑着和众人说道。
哗啦，一声江南省的众多开发商除了李学伟都齐刷刷跑到门口，对着这王利强问好。
唯有李学伟淡然地站在原地，毫不在意地看着这一场景。
第281章平衡现金流
王利强不顾众人的恭维，径直走到李学伟的面前，看着李学伟冷笑道：“李总，你好。你刚才所说，我不敢苟同，有我们通打的指导，我相信鼎上地产一定会将龙湖广场打造成江南最著名的购物广场。”
“但愿吧！”李学伟微微一笑，根本不愿与他们多做纠缠。
这一场聚会，彭华生和王利强成了绝对的主角，这两人受到全场的关注，所有人都想与他们搞好关系。
李学伟保持一份淡然，竟然通打要赶着来江南送菜，那李学伟就把他们吃掉。
散会之后，李学伟直接回到公司叫来了林国聪。
“国聪，现在青松岭那块地设计得怎样？”
李学伟看着林国聪问道。李学伟在回江南之前，已经安排好林国聪对轻松岭地块进行设计。
“李总，我设计了一个购物广场。”
林国聪递上一个设计方案。是一个商业大盒子，地下一层，地上四层。单层面积7500平方米，总规模3万多方。
一楼分割销售，二三楼预计引进著名的沃尔玛超市，四楼准备设立个影院和一个电玩城，加上部分餐饮。
林国聪对着李学伟解释道：“李总，咱们最好在二三楼引进沃尔玛超市，通过与沃尔玛的战略合作，利用超市大卖场的聚客力带动人流，促进一楼商铺的销售回款。”
“四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。我们喜乐多可以借此开创订单式商业地产的先河。”
林国聪侃侃而谈，将心中的想法表达出来。一脸的激动，显得对自己的设计很有信心。
不过，李学伟只是淡淡地摇摇头，对着林国聪说道：“国聪，你这想法虽然不错，但是还很保守。”
“你这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜，成功和失败的案例也比比皆是。深鹏就有天虹广场，还有海岸城，你这个设计和他们雷同。”
李学伟说着语气加重道，“而且你的设计存在一个显著的缺点。那就是仅凭一楼铺位散售。难以支撑咱们公司快速开发的现金流。房地产行业现金流最重要，咱们不能做一个项目就套死在里面。”
李学伟一针见血地指出问题所在，让林国聪大为震动，对着李学伟道：“听了李总您的话。我有些新的想法。我立马重新设计新的规划。”
李学伟看着林国聪道。“好。你的总体思路是不错的，但还要抓住两个关键点，一个是不同的商店对顾客的交互性。打造成一个顾客聚集地，二是如何快速形成现金流，能支持复制商业项目。”
“这就是搞城市综合体的最重要的两点。国聪，你现在设计的只是个简单的商业物业，我们要打造的是高端城市综合体，你抓住这两点给我好好努力设计。”
“好，李总，我明白了！我会好好设计的。”林国聪拿着设计图纸下去，进行第二稿的设计。
李学伟要打造的是前世万大广场那样的城市综合体，每建一个就要成为当地的地标。
李学伟前世也去过万大广场，自然大概知道万大广场的布置与设计。知道是一回事，但要成为一张设计图纸，还是需要林国聪这样的专业设计人才来进行。
三天后，林国聪拿着新设计好的图纸再次来向李学伟汇报。林国聪兴奋地将图纸再次交给李学伟，一脸期盼地看着李学伟。
“李总，我思考后，再次更改了设计，我们不再设计成单体物业，而是设计为整体物业，我在设计中建立三座大厦，规模较之前的设计扩大了三倍，增加了百货、影院、电玩、餐饮等多种业态和品牌店。这样才更符合城市综合体的规划。”
李学伟看了下，依然微微摇了摇头。
图纸上从单体商业盒子，换成了abc三座大厦，可以说是一个商业组合店产品。
a座在林国聪的设计中要整体租赁给华夏国的知名百货公司，b座和c座其实就是之前设计的分拆强化而已。
分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升b座、c座一楼的散售价格。这个设计的规模更大，可销售面积更大，但仅仅停留在之前的设计卖一楼，现在的设计卖2个一楼这种简单相加。其实和之前的设计没有本质的区别。按照这个设计方案仍然难以解决万达快速开发的现金流问题。
林国聪看见李学伟摇头，心一下揪了起来，他这三天费尽心思拿出来的方案看样子，李学伟又是不满意。
“李总，你认为哪里不妥？”林国聪紧张地问道。
李学伟对着林国聪说道：“国聪，你增加了物业的规模，但是你设计的内涵并没有变，从规划来看，仅仅是第一个设计的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”，进化为“主力店驱动型的多个单体商业而已。”
“我之前提出的两个问题，你这个设计都没有解决。关于客流的交互性，你的设计中b座主力店为沃尔玛和工贸家电，目标客群主要为家庭消费；c座主力店为影院，消费人群为15…30岁的学生及年轻时尚的上班族。”
“3座物业定位不同，主力店类别不同，消费者不同，使得3座商业客流无法做到完全有效互动，人流无法做到共享，逛b座的人很可能买完东西就走了，根本不会去a座或者c座。所以说客流的交互性问题你这个设计没有得到解决。”
李学伟上来就抓住要害，这让林国聪很钦佩，李学伟的专业素养真不是盖的。
李学伟正要说第二个问题，林国聪打断道：“李总，如果我在三座物业的中间逐层用跨街通道联通，上有顶棚遮盖形成全天候的公共空间，3座商业人流就可做到有效共享了！”
林国聪说得兴起，直接在图纸上将他的思路勾画出来。
李学伟笑了笑道：“你这个思路不错，有助于解决客流交互性的问题。但第二个现金流的问题，你这个设计还是无解，在你的设计中只是将卖一个1楼，变成卖2个一楼，还是没有有效的手段能快速回笼资金，光靠出租物业给知名超市和影院，这收回资金要等到猴年马月啊。”
这确实是这个设计的硬伤，搞商业地产就是资本的运作，现金流一定要快速地流转起来，如果开发商自己的资金沉淀在建筑中，那么开发商盖楼就盖成了房东，没有赚头了。
李学伟对着林国聪语重心长地道：“国聪，咱们公司之前做的领秀深鹏和领秀世家项目都是住宅项目，而青松岭咱们要打造城市综合体，这是商业地产。我有意公司在未来两条路走路，住宅地产和商业地产同步开发。”
“因此，国聪，你要好好设计好这个项目，要思考出能够平衡现金流又支持快速复制的更佳产品。”
李学伟毫不掩饰自己在地产行业的雄心，住宅市场的需求巨大，商业地产的市场也是广阔的。未来的十年这两种地产模式都将狂飙发展，李学伟可不想落下一个。
林国聪听到李学伟的话，心神有点激荡，脸上也微微有点迷茫。林国聪作为一个毕业没多久的大学生就被李学伟委以如此的重任，心中也是忐忑。
加上两个设计方案都被李学伟给否决，而林国聪暂时也想不到什么好的设计方案，心底更是忐忑了。
看着林国聪的神情，李学伟笑着说道：“怎么，没有信心了？”
林国聪腼腆一笑，对着李学伟道：“李总，我感觉现在没有思路了。”
看着林国聪难为情的模样，李学伟宽慰道：“没事，暂时没有灵感，我就陪你一起