《地上地下》第94章

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许雯端了茶过来，望着许雯的背影，杨成辉问天佑，“这许雯嫁了老毛，你心里是不是有些酸溜溜的？”天佑说，“说没有那是假的，可是，看到老毛能有如此结果，我也是倍感欣慰啊。对了，参观完了你不走，不是单单想跟我喝酒的吧？”
第90节
杨成辉苦笑了一下，“天佑，我心里很烦，我想跟你请教两个问题，第一，你们在深圳也做过旧改项目，你们一般是怎么操作的？”天佑说，“我们在深圳都是协议拆迁，不像王旭他们这么黑。即便如此，在拆迁的过程中，因为利益的不均衡，对人性的考验远远超过了拆迁本身。”杨成辉喝口茶，然后看着天佑。天佑说，“拆迁已经越来越像一场战争，可是这场战争中的赢者是谁呢？无论输赢，拆迁都是一个无法绕过的问题，我只能把它当作一个又一个商业谈判，我和拆迁户，是对手之间的妥协和平衡。每个人对每幢房产的评价不一样，有时候甚至是天壤之别。拆迁户都想得到最高的补偿，这是人之常情。作为我们来讲，虽然我们给拆迁户的实际补偿款都要比国家规定的补偿标准高，但是也无法超过一定额度。拆迁的过程中我们会遇到很多想通过各种手段获得更高补偿的人，许多人在合同上动脑筋，甚至和我们商量签了好多补充条款，可是他们没想到的是，所有这些都要合法。比如他们在合同上把自己家的面积进行更改，实际是60平方米却说成80平方米。这我们可不怕，他们愿意这样签就这样签，可是出了问题他们打官司都打不赢，因为他们提供的是虚假信息。我们在拆迁时，有时会遇到这样的情况：地方政府之前并没有通知拆迁户他们所在的土地已经成为了拆迁地，所以我们在拆迁的时候，经常会遇到恍然大悟的人，说要告状。别急，告也告不到我们身上，因为我们也是合法取得的开发资格。相反，我甚至还鼓励他们告呢，反正我们一点也没有损失，就是他们告赢了，我们也会得到赔偿，毕竟政府违规在先。“
杨成辉问，“第二，你认为我们这次拆迁，问题究竟出在哪里？怎么解套儿？”天佑说，“政府干预拆迁，既操心操劳，增加行政成本和工程成本，又损害政府形象，其结果却是两头不落好，被拆迁户和开发商都不满意，为什么仍然要插手干预呢？我想，某些政府或官员能够从这种干预中得到好处并不是主要原因，因为在目前没有公正的拆迁规则的现实中，政府有时候不得不干预。拆迁行为牵扯多方利益，极易引发矛盾，政府不出面解决，这些矛盾往往难以平息，还会越闹越大。因此我们可以说，现有的拆迁法规有缺陷，修改此法规的步子迈得太小。真正公正的拆迁法律迟迟不能出台，这些才是源头上的原因。”
杨成辉追问，“你这还是没有说到具体解决的方法啊。”天佑说，“三个办法，一，因为泰华不理性的竞争，造成了土地价格虚高，这样对政府和他们公司都没有好处，政府收不到钱，他们付不起，于是旧改就变得遥遥无期。所以，重新组织专家和权威机构评估，适当给与泰华土地价格以适当减免。二，要提高补偿标准，依据透明的市场价格，将未来的土地增值部分核算进去；政府退出去，让市场做主，企业和拆迁户之间协商，市场化方式更有利于解决矛盾；拆迁单位在充分尊重被拆迁人意愿的前提下，导入市场机制，拆迁户所得到的补偿可以入股的方式参与到项目投资中，并采用固定回报的方式，使被拆迁人的长远利益得到保护。三，让开发商自己拆迁，因为当规划、土地、公安、法院等部门为泰华公司拆迁出人出力时，这里每个步骤恐怕都不是无偿的。这些都还是花在明处的钱，如果再遇上不给好处不作为的官员，他们还不得不付出大量的暗钱。”
杨成辉说，“你说的都是理想化，是你来做的做法。但是，现在有一个问题，泰华实力实在太弱，我怕他们做不下去。”天佑叹到，“有了比较公正的拆迁法律，就不会有那么多土地被浪费，就会减少权力寻租的机会，就会减少拆迁中百姓与执法人员的尖锐对立和之后的大规模上访。这个问题就不是我能解决的啦。”杨成辉也叹气，“贪官腐败可恨，可是昏官也是腐败壹种类型，比贪性质更恶劣问题更严重。对了，天佑，一旦是泰华真的做不下去，你有没有考虑收购这个项目？”
天佑一怔，说，“成辉，你知道，我在这个项目是气势是花费了很多功夫的。为了这个项目，我不惜将我最心仪的环保项目的百分之二十五转让给了别人。我其实是不缺钱的，因为我的融资方式很多，我不仅可以用我在深圳的项目作抵押，也可以用深圳工厂的现金流作抵押，甚至可以用哈尔滨的项目整体做抵押。做旧城改造这个项目，其实我用不着如此大费周章，原因何在，主要就是为了你。按理说，作为招商引资项目，环保设备公司项目我完全可以缓交地价，但是，当时你说很困难，所以，我就一次性交了地价。由于我的产品具有完全的自主知识产权，它的利润很高，我向国外出口几十套，我就会静态收回所有投资。按理说，我有如此大的现金流以及融资能力，我应该拿下这个项目才对，可是，我为什么最后没拿？”
杨成辉说，“对了，这个问题我一直想问你，可是一直没机会。当初你到底什么原因放弃了？”天佑给杨成辉倒上茶，说，“当初我是诚心做这个项目的，甚至想拿下这个项目以后，将王旭的补偿多给一些，因为大家毕竟是同学，共同合作，共同发展是最重要的。可是，后来的情况就不是我想的那样了。首先是，我发现，他做生意的路数不对。你就说吧，他最开始介入你们旧改项目是什么原因？很简单，你们欠了他工程款。这种情况在全国也是不少见的，我有一个项目也是这么来的。可是，怪就怪在，你们政府当时才欠他多少工程款？不到一千万而已，当时居然就跟他签了旧改核心区的将近四万多的改造合同。就是他带资把整个道路全部建设完成，你们区里也不过欠他两千多万而已，何况当时你们已经付了他一部分。那么这里面意味着什么？要么是你的前任，要么是咱们的大哥跟王旭有私底下的交易。”
杨成辉哦了一声，拿起茶杯，“这个嘛，我上任伊始，听说当时有人向纪检监察部门反映过，没发现什么问题，就像张岚当时也查了我们一样。”天佑说，“这搞房地产开发的，哪个没有几套看家本领？大家对各自的做法都是心知肚明，谁也不去点破谁，这个是这行的规矩，也叫潜规则。你刚当区长，这里面的道儿道儿还不大明白。这搞开发啊，立项、规划、报批、工程建设和销售，每个过程都要跟政府部门去打交道，哪个环节的工作都要做，每一个项目几十个掌，而每个章你至少也要跟三五个人打交道吧？一个项目你至少要个几百个爷爷拜佛。这几十个章就是几十种利益在里面，你就要学会平衡，干脆，现在都是明码标价，最低价是多少，最高价是多少，但是，你有了背景则不同，很多钱就可以省下。他当时只交了两百多万，就霸下了那么一个黄金地段，其中的猫腻还用我说吗？”
杨成辉沉思起来，过了一会儿，他问，“你不是仅仅因为这些就放弃的吧？这不像是你的性格？”天佑说，“本来这话我是不想跟你说的，但是，既然现在你以个人的名义向上级反映了泰华拆迁过程中出现的种种不正常情况，那我也告诉你一些我调查来的情况。”杨成辉问，“你调查？”天佑笑道，“做商人，不做到知己知彼怎么做？我们做市场调查，不仅是要对项目本身做调查对未来可能的市场风险进行评估，也要对我们未来潜在的竞争对手进行评估。你知道，当时我的所谓对手就是王旭的泰华，可是，你猜我调查处什么了？”
第91节
杨成辉把手里的茶杯放下，紧紧盯着天佑。天佑说，〃王旭的泰华是在你们公布招投标操作细则的前不久才将公司注册资本金提高的，