《我养霸总们那些年》第90章

这份报告基础数据扎实，定位分析条理清晰有理有据，最终导出来的结论也似乎看起来很合理。在周边竞品平均单价6000元左右的情况下，木逢春认为等项目开建拿到预售之后定价在9000元每平米，销售速度和收益都不会差。
不过童彤上辈子恰好知道这个项目，依稀记得开盘售价就将近4万元每平米，正赶上房价大涨那一波，而今木逢春根据手头能拿到的信息分析推导9000元每平米的预期似乎太保守了。可是，那项目2。5的容积率实实在在就是盖高层塔楼的命，又不是别墅区，又不在市中心，四环外而已啊。在帝都二环边上最贵的高层板楼也少见能卖到2万元每平米的，谁又敢太激进的翻倍报价呢？
事实上，当时很少人能预料帝都房价居然在奥运后呼啦啦一下子起来了，何止翻倍的增长。
木逢春见何总一直不说话，忐忑道：“何总，是不是我这PPT做的不成样子，毕竟我第一次独自完成这种推导，要不我再给您简单讲讲思路？”
“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售价这里似乎有一点不太合理。”
“是不是太高了？一下子比竞品提高2千元，我当时也有点没把握。”木逢春嘀咕了一句。
童彤摇头：“我总感觉房价还会涨，你这个项目现在开始规划设计，起码一年以后才能拿到预售证，再推广入市，前后差不多两年，市场变化莫测。说不定周边早不是那种价了。你的分析数据里，最好能加上近期挂盘的地块信息，看看楼板价。别以为你们买地贵，将来的地只会更贵更稀缺。别家买了更贵的地，产品肯定要售价更高。你们项目先天条件好，不能卖亏了。”
“那您说售价该定多少好呢？”木逢春虚心请教。
童彤伸出三根手指。
木逢春咬牙：“您是说再加三千，卖到一万二？周边可还没有那么贵的高层住宅呢，快赶上别墅的价格了。”
“别墅可不挨着奥运场馆，也暂时不会有地铁和公交那么方便到达。你看周边这个外国语学校附属中学、还有这个帝都知名的国际学校分销，这学校单看在帝都不算太顶尖，可朝阳区里已经算是很好的学校了。你们项目正好在学区范围内，这可以加多点钱，另外就是这个地铁口，徒步500米方便到达。还有四环一下来就是你们项目，去机场和进城开车交通也便利。”
“客户肯为这些再多加三千块么？”
童彤笑了：“我那可不是三千块的意思，是三万。我建议你将目标售价调整为三万块每平米甚至更高，定位向着城市豪宅那种方向吹，找找国外发达国家大公园周边城市高档公寓的案例，补充进来用国际化视野提升一下整体格调。虽然或许容积率过高，规划形态支持不了那所谓高品质的真豪宅，不过地段第一位啊，这地方前途不可估量，总能撑起来高端项目。”
“可是三万每平米，一百平的房子就要三百万元以上，总价天花板……”木逢春一脸不信的样子，贫穷真的很限制想象力。
“在别的城市我不知道，可帝都藏龙卧虎，有钱人多了去了。何况总价三百万并不高，首付一百万，中产咬咬牙都买的起，远没到帝都的天花板呢。”
童彤只是点到即止，没透露太多，2010年之后，三万每平米这个价格，东西城二手房要环境没环境车位永远不够的老破小都比这贵。而四环边奥运场馆森林公园附近，成熟高档居住区，也只是入门上车的价格而已。
第66章　66世事难料
“真的能支撑么？首付一百万呢？帝都真有那么多有钱人？我们项目的体量起码是有1000套房子呢。”木逢春不放心的再次发问。
童彤将PPT拨回项目的区位图；　指着旁边紧邻的一大片居住区耐心解释道：“这个小区你调研过么？我记得是亚运会的时候新建的高层住宅；　91年前后入住的。”
木逢春茫然点点头：“这个小区建成年代太早；　又不是新建的商品房，没在本次竞品的重点研究范围内。”
“我有个朋友住这片，这里除了部分回迁房属于经适房范畴不方便交易以外，其余大量的楼都是央企各部以及国有大银行的福利分房。前几年，听说这些房子都让员工成本价内购了；　买一套也就是三五万块钱，再交几百块土地出让金办个上市的手续；　就能变成正规商品房买卖交易。房屋建筑质量相当好，高层带电梯户户朝南，楼间距特别大无遮挡；　小区内的环境也不比新建的商品房差。”
童彤说的这个朋友，是上辈子的同学，帝都本市人，父亲是大国企的职工；　亚运会的时候分了两居室在这个小区；　00年前后单位要求员工出成本价将房子买到个人名下。据说他家是花了三万多买了一套小两居60平米；　2010年初转手100多万卖给租户了。
“现在周边商品房卖多少钱呢？你报告里写的是均价6000元；　那些小区有这个小区地段好么？这个小区的建筑密度很低；　还有大花园，公交车四通八达；　与国际会议中心和大商厦就隔着一条马路；　走路去奥运场馆比你们的项目更近一站地。最关键；　这小区附近的写字楼里入住的都是世界五百强企业和大国企。最近这几年去国企工作的可再没有福利分房的好事了。听说小区里的租金很高，近期二手房也有成交，两居室每套五六十万总有的。而且这小区体量不小，三四千户人家，租售都是供不应求。”
木逢春有一丝了悟：“您是说，这个小区里的业主，也可能成为我们项目的目标客户，而且他们具备一定的购买能力对么？您这样一提，我想起来周边还有几个同样的大社区呢。原本我觉得他们现在居住条件已经不错了，应该不会再买新房子了。”
“90年代距今将近二十年，听专业人士说我国第一批高层住宅户型设计不太合理，面积也小，建设质量再好，居住品质也很有限。你们现在的项目，从规划设计到建造工艺、设备设施都比那会儿强了太多。挣钱多了，谁不想进一步改善一下生活条件呢？这些改善型的客户，可以卖了手头的小户型居所，用这钱付首付，往后用工资和公积金还款。而这个片区内不愁人接盘买这些相对低总价的小户型二手房，他们刚来帝都工作，买不起更好的，总要先有个落脚点过度。帝都不断吸纳外来人口，你是不是也想过再攒几年钱，在帝都买房扎根呢？”
木逢春做地产这一行，每天都是和房价打交道，当然是想早点买房，没不起大的买个小一点的，贷款买也总比租房子将租金扔给房东自己啥也落不着划算。国家虽然一再调控，房价上涨趋势却没有明显的背离，只是涨多涨少的问题，按照目前观察的情况，晚买一年就要多花不少冤枉钱。
“还有一点，如果你们的项目一手房价格高了，二手房的价格也会跟着水涨船高。今年买老小区的一套房可能五六十万，等你们项目开盘了售价一拉，老小区现房本来就供不应求，二手房的价格翻倍都不为过。”童彤没有一味的灌输，而是启发式的谈自己的感悟，讲到这里就不再继续了，关于怎么把房价炒高这事毕竟与大国策有悖，童彤可不想将正直青年引入歧途。
木逢春从穷乡僻壤而来，营销专业尚未毕业，地产圈子里混迹的时间还不够久，没有那么复杂的念头，光是听何总讲到的这些，足够他好好消化体会了。他忙不迭谢了又谢，而后表示：“幸好早来向您请教，还有几天时间，我抓紧再去您提的小区调研一下。如果能拿到更多支持数据，我想我会将项目的预期售价以及推理过程都完善的更合理。总之太感谢您的指点。”
童彤客气几句并没多留，甚至都没有再提挖木逢春来身边帮忙的念头。这小伙子看起来很喜欢目前的工作，最起码他自己懂得争取机会，也颇有一些天赋。第一次做这种营销策划和定位的分析报告就已经井井有条，考虑的很全面了，除了勤奋还需要悟性，说不定假以时日，人家不用依靠谁的帮助就风光发达了。
地产圈子里做销售的，抓住这黄金十年的机遇，月销百亿不是梦，卖一套房子提成十来万，运气好的快销盘，三五十个亿的货值三五天清盘，一个销售一天卖个十来套房子光提成就上百万，那都不是事。
童彤以前认识个做地产销售的朋友，风光的时候每次去售楼处都开着自己的奔驰，拉着好几台□□打印机和点钞机